上海楼市数据实况 / SHANGHAI HOUSING PRICE DESK
挂牌价、成交价、官方指数三层口径并列，不做单一均价结论
取自官方指数与成交端数据，均为2026年9月口径（除标注外）。数字后的括号为口径来源等级，见文末说明。
房价数字"打架"多半不是数据错，而是口径不同。下表是本页所有数字的计算规则，读商圈表前建议先看这6项。
| 指标 | 含义 | 上海当前水平 | 使用注意 |
|---|---|---|---|
| 挂牌均价 | 业主在网上挂牌的报价均值 | 全市约4.1万—6.0万元/㎡ （各平台差异大） | 是报价不是成交，通常偏高 |
| 成交均价 | 实际网签或机构成交的均价 | 7月约3.61万元/㎡ | 最低、最接近真实，但含大量远郊低总价房源 |
| 价格指数 | 统计局70城同质可比的环比/同比 | 环比连涨7个月；8月同比-0.8% | 看趋势最准，不代表你的房子价格 |
| 议价空间 | 成交价相对挂牌价的让价幅度 | 内环核心＜3%；外围5%—8%；远郊更高 | 是本轮分化最灵敏的指标 |
| 成交周期 | 从挂牌到成交的天数 | 核心优质房＜50天；远郊老旧房120天以上 | 周期越长，流动性越差 |
| 出清周期 | 新房库存按当前速度卖完所需月数 | 全市新房18.47个月（8月） | 个别热点板块可低至3个月 |
左列为2026年9月平台挂牌均价（房天下/安居客口径），右列为同一区的中位量级参考。区均价的参考价值有限——真正的价差在区内商圈之间，所以紧接着下一页做板块拆解。
同口径另一组公开读数：黄浦9.9万、徐汇9.3万、静安7.3万、长宁7.3万、虹口6.0万、普陀5.7万、杨浦5.5万、浦东4.9万、闵行4.9万、青浦4.6万、宝山4.2万、嘉定4.1万、松江3.7万、奉贤3.4万、崇明3.3万、金山2.9万。平台间存在万级差异，属正常现象。
| 口径 | 全市 | 黄浦 | 徐汇 | 虹口 | 杨浦 | 浦东 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 二手住宅成交均价 | 36,086 | 91,051 | 65,771 | 45,512 | 41,494 | 37,979 |
| 同期平台挂牌均价 | 约52,000 | 约99,000 | 约86,000 | 约60,000 | 约55,000 | 约49,000 |
| 成交/挂牌价差 | 约-31% | 约-8% | 约-24% | 约-24% | 约-25% | 约-22% |
价差不是"降了这么多"，而是成交样本结构差异：成交里低总价、小面积、远郊房源占比高，挂牌样本则集中在业主心理价。这一点决定了任何"均价"都只能当坐标系，不能当估值。
按价格梯队分为四档，每档内按量级排列。每个板块标注：参考单价、价格口径（挂牌/成交）、近期变化、流动性与议价情况。同一板块不同来源差异较大的，同时列出区间并注明口径。
同一个"陆家嘴"，江景大平层和老工房能差3倍以上。区内老工房挂牌从7万出头降到约6.2万元/㎡，但租金回报稳定、卖出周期可控——这个板块要看房子类型，不能看板块均价。
黄浦内部价差最极端的板块：新天地成交均价约为半淞园路的2倍，价差比去年同期还在扩大。顶端项目（翠湖天地瑞苑等）挂牌在27万—31万元/㎡，属单独的收藏级价格体系。
一二手倒挂已不明显，但次新稀缺性支撑挂牌坚挺。同区另一端，徐家汇板块7月成交约10.2万元/㎡，龙华、田林一带回落至8万—11万元/㎡。
浦东本轮价格修复的标杆板块，也是"以价换量"最成功的样本：价格没大涨，但流速明显变快。
风貌区内部差异极大：思南路新里洋房、复兴中路老宅可到13万—26万元/㎡，而无学区、无电梯的老公房挂牌只有7万上下。这个板块绝不能用一个数字概括。
静安整体均价小幅微降的同时，内环核心四个板块（南京西路静安寺、苏河湾中兴城、江宁路、大宁）逆势上涨——典型的"区均价掩盖板块真相"。外围彭浦、曹家渡老房议价空间持续扩大。
闵行是本轮最活跃的区之一：9月全区新房均价69,786元/㎡、环比+2.16%，二手带看量环比+18%。古美罗阳、七宝这两个外环内板块是改善需求的首要承接区。
全上海"挂牌—成交"差距最值得注意的板块之一：挂牌看着6万起，实际成交均价不到5万，套均总价一年降了16%。产业人口在流入，但成交集中在中小面积与偏老公房。
外环板块里少数"订单实打实涨价"的例子：涨的是地铁口、次新、功能三房，涨不动的是距站点远、房龄老的小区。板块内部两极。
典型的"预期定价"板块：2021年卖5.8万，靠规划预期冲到9万以上，2026年又回到4万出头。现在价格里已不含想象力溢价，剩下的就是轨交+配套的实用价值。
上海主城区最后的价格洼地，但"洼地"分两种：轨交+配套到位的（南大、大场）流通性在改善，远离地铁的老公房（月浦、罗泾）成交周期超120天，仍在用价格换交易。
远郊新政红利最先体现在成交量，不是价格。若以投资逻辑进入，需先接受"挂牌到成交可能再让5%—10%"。
价格只说明"贵不贵"，流动性才说明"卖不卖得掉"。这一层是本轮分化的关键。
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